+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Регистрация договора аренды будущей вещи 2019 год

В прошедшую пятницу Пленум ВАС принял постановление, посвященное вопросам аренды (пока можно ознакомиться с конечным проектом текста). Документ, вносящий изменения в уже существующее постановление Пленума от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды», учитывает текущие изменения законодательства и судебную практику.

Во-первых, как пояснил «Право.Ru» начальник управления частного права ВАС Роман Бевзенко, новое постановление учитывает внесение изменений — «не вполне удачных и продуманных» в ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции». Статья регулирует особенности аренды государственного и муниципального имущества, а также говорит о соотношении преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок и процедуры торгов. В своем проекте ВАС разъясняет, в какие сроки и на каких условиях стороны должны достичь соглашения о возобновлении договора аренды с тем, чтобы сделать это без проведения торгов.

Во-вторых, Высший Арбитражный Суд в новом документе решил сформулировать некоторые дополнительные правовые позиции в сфере аренды. В частности, документ допускает аренду части вещи, практика которой очень распространена в нашей стране (аренда торговых павильонов, офисов, квадратных метров под банкоматы), но ранее считалась не поименованной сделкой. Помимо этого, в документе также допускается аренда будущей вещи, объекта незавершенного строительства. «Если уж мы допустили продажу будущей вещи, то почему не можем допустить ее аренду?» — поясняет логику разработчиков Бевзенко.

Помимо этого, ВАС отобразил в постановлении позицию президиума, к которой он пришел при рассмотрении конкретного дела – о том, что при споре арендодателя и арендатора об арендной плате последний не вправе ссылаться на то, что имущество арендатору не принадлежит, а потому их договор аренды является недействительной сделкой. Суды не должны принимать такой довод во внимание, поясняет Бевзенко.

ВАС также решает проблему изменения размера арендной платы по договорам, в которых эта плата является регулируемой ценой. В постановлении говорится, что «регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям».

Еще один, долгожданный среди юристов, пункт постановления гласит, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. При этом судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако, говорит ВАС, непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением. По сути, ВАС претворяет в жизнь идею конклюдентного прощения долга, запрещая кредитору держать контрагента на крючке в подобных ситуациях.

«ДОГОВОР ИЗ ВОЗДУХА»: ОСОБЕННОСТИ АРЕНДЫ БУДУЩЕЙ ВЕЩИ

студент, Институт прокуратуры РФ, ФГБОУ ВО «СГЮА»,

канд. юрид. наук, доцент кафедры гражданского и семейного права ФГБОУ ВО “СГЮА”,

Договор аренды является самым распространенным и одним из наиболее конфликтных видов отношений, связанных с недвижимым имуществом. Довольно велик процент судебных тяжб, возникающих именно по этому виду договора. Так, например, статистика судебной практики Арбитражного суда Вологодской области показывает, что за период 2013 – 2015 годы рассмотрено 3320 дел по спорам, возникающим из договоров аренды, из них в 2013 году – 1147 дел; в 2014 году – 1068 дел, 2015 году – 1087 дел [6].

Проблематичным в договоре аренды является применение в качестве объекта «будущей вещи», иными словами — вещи не существующей в действительности. В последнее время большое распространение получили так называемые проекты «Build-to-suit», т.е. строительство под конкретного арендатора, данное явление повлекло необходимость урегулирования возникающих отношений. Была создана «громоздкая» конструкция, состоящей из трех договоров – предварительного договора, краткосрочного договора аренды и долгосрочного договора аренды.

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» (далее — Постановление №73) [1] дает достаточно подробное разъяснение по вопросам аренды будущей вещи, однако практика осталась весьма противоречивой, суды как признают за участниками оборота права на заключение предварительных договоров до регистрации права на объект недвижимости, так и отказывают в этом. Росреестр действует идентично. В целом признание указанного договора аренды, индивидуализация объекта договора, наличие права собственности на недвижимое имущество вызывают частые споры.

Интересно, что связанные с данным вопросом Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 66 от 11.01.2002 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» [2]; Постановление Пленума ВАС от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» [3] (далее — Постановление №13) так и не решили проблему, а лишь упростили конструкцию до одного договора аренды. Стоит отметить, что сдачу в аренду объектов незавершенного строительства суды, как правило, признают недействительной, опасаясь, что объект, не введенный в эксплуатацию, рухнет и для обхода запрета стороны используют институт предварительного договора аренды с платежами по нему. Это показывает, что «громоздкая» конструкция продолжает использоваться.

Что касается опасений судов по поводу объектов незавершенного строительства — они вполне уместны. Разработчики проекта Постановления №13 попытались объяснить, что проект изменений в градостроительное законодательство предполагает проверять безопасность объекта на этапе проектной документации, а ввод в эксплуатацию должен будет происходить в уведомительном порядке, однако данное объяснение равно шагам впереди законопроекта.

Неясности присутствуют и в вопросах права собственности. В соответствии со ст. 608 ГК РФ [8] право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Пункт 10 Постановления № 13 регулирует ситуацию, когда арендодатель не обладает правом собственности на будущую вещь (объект незавершенного строительства) на момент заключения договора аренды. Пленум говорит о действительности такого договора, руководствуясь статьями 168 и 608 ГК РФ.

По этому поводу высказался кандидат юридических наук, профессор Исследовательского центра частного права им. С.С. Алексеева при Президенте РФ Роман Сергеевич Бевзенко. Поднимая вопрос наличия у арендодателя права собственности, он выразил мнение, что даже в случае отсутствия у лица права на недвижимое имущество, с которым, арендатор заключил договор аренды, необходимо взыскивать арендную плату. Он утверждает, что: «нарушения фундаментальных принципов, в том числе права на судебную защиту, не имеется» [4, с. 31]. Нарушением, по его мнению, напротив, стоит считать отказ судов в удовлетворении требований о взыскании арендной платы, при отсутствии доказательств права собственности на переданное имущество у ответчика. В данном случае, действительно, можно видеть нарушение принципа обязательности исполнения договорных отношений, однако не все согласны с данным высказыванием. Доктор юридических наук, вице-президент Торгово-Промышленной палаты РФ Вадим Чубаров, придерживается достаточно категоричной позиции, выступая против «размывания права собственности». Он выступил за вариант текста, основанный на конструкции неосновательного обогащения [5]. Получается, что «переступая» через подобное «размытие» ВАС РФ предпринял попытки защитить арендодателя и обеспечить ему право на арендную плату.

К тому же п. 12 Положения №13 указывает, что в случае возникновения спора, возникшего на основании нарушение арендодателя своих обязанностей, арендодатель не обязан доказывать право собственности на имущество, переданное в аренду.

Что касается индивидуализации объекта недвижимого имущества и регистрации договора в ЕГРП, здесь пункт 14 Постановления №13 говорит, что на основании п.2 ст. 609 ГК договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. На практике часто возникает проблема с индивидуализацией будущего объекта для его регистрации, иными словами сложно описать вещь, которая не существует в действительности. Часто возникают споры, связанные с ошибочными, неполными и неверными данными о будущей постройке. В самом постановлении нет четкой позиции по поводу способа индивидуализации, хотя и есть некоторая косвенная отсылка на возможность разнообразия способов индивидуализации объекта. Так, пункт 15 Постановления №13 говорит о невозможности ссылаться на незаключенность или недействительность договора аренды в связи с ненадлежащим описанием объекта, если данный договор фактически исполняйся сторонами.

Таким образом, изучив высказывания ученых в отношении вопроса аренды будущей вещи нельзя не сказать о разрозненности мнений, что осложняет решение вопросов, возникающих на практике. Пересмотр законодательства необходим, но с четким пониманием пробелов и дефектов, выявленных судебной практикой. Так, некоторые пункты Постановления №13 возможны к пересмотру:

  • в пункте 10 необходимо избавиться от «отсутствия» права собственности, возможен вариант текста, основанный на необходимости регистрации в ЕГРП в определенные сроки;
  • в пункте 12 необходимо восстановить равноправие сторон. В данном положении права арендодателя выставлены как бесспорные, однако далеко не всегда это является таковым. Возможен вариант текста, где арендодателю необходимо будет представить доказательства права собственности на имущество, сданное в аренду;
  • в пункте 15 необходимо описать способы индивидуализации объекта (недвижимого имущества).

Выполнение изложенных вариантов, несомненно, осложняется отсутствием объекта или незавершенностью такового, однако для решения практических проблем возможно рассмотрение данных вариантов.

Аренда недвижимости, которая будет создана в будущем

В начале текущего года, 25 января 2013 года вышло очень интересное Постановление Пленума ВАС РФ №13 по аренде [1] .

Указанное Постановление дает судам рекомендации по ряду вопросов, в том числе:

  1. «открывает» практику заключения договора аренды о пользовании частью вещи (помещения или земельного участка), что не было допустимо прежде;
  2. разъясняет некоторые вопросы по арендной плате;
  3. излагает ряд положений, которые фактически трактуются, как деформализация договора аренды;
  4. рассматривает как допустимую практику заключения договора аренды будущей вещи.

В рамках настоящего информационного сообщения предлагаю более подробно рассмотреть вопрос аренды будущей вещи.

Это интересно:  Образец заявления на заключение договора холодного водоснабжения 2020 год

Для начала вспомним Постановление Пленума ВАС 2011 по купле-продаже будущей недвижимости [2] . Одна из ключевых мыслей, изложенных в указанном документе, состояла в том, что договор купли-продажи будущей недвижимости возможен, и не может априори рассматриваться как недействительный. Под будущей недвижимостью при этом следует понимать как объект еще не существующий в реальности (здание не построено), так и объект право собственности продавца на который, еще (то есть на момент заключения договора купли-продажи будущей вещи) не зарегистрировано.

До принятия ПП ВАС по купле-продаже будущей недвижимости существование таких договоров было невозможным. И в обход такой невозможности подписывались предварительные договоры купли-продажи объекта недвижимости, по которым передавалась зачастую оплата, равная 100% стоимости объекта. Возникали споры, возможно ли производить оплату по предварительному договору. Оплату называли обеспечительным платежом и т.д.

Мысль о возможности существования договора купли-продажи будущей недвижимости доминировала в виду того обстоятельства, что суды придавали первостепенное значение мысли, изложенной в статье 209 ГК РФ в соответствии с которой:

Собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом

Опираясь на эту норму, суды исходили из того, что заключение договора купли-продажи недвижимой вещи, собственником которой субъект еще не является, противоречит закону и не может рассматриваться как допустимое.

Почему так было раньше и почему стало возможно по-другому после выхода ПП ВАС №54 в 2011 году?

Вопрос напрашивается сам собою, учитывая, что никаких изменений в гражданское законодательство при этом внесено не было.

Да, действительно содержание статьи 209 ГК РФ не поменялось, но поменялся взгляд на толкование ее положений. Каким образом? До выхода ПП ВАС №54 толкование положения статьи 209 ГК о том, что только собственник может распоряжаться своим имуществом базировалось на представлении, что распоряжение происходит в момент заключения договора купли-продажи недвижимости . То есть понятие распоряжения приравнивалось к заключению договора купли-продажи и получалось:

ЗАКЛЮЧЕНИЕ договора купли-продажи недвижимости = РАСПОРЯЖЕНИЕ

Распоряжаться может только СОБСТВЕННИК

Собственник недвижимости – это лицо, право собственности которого, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав

Заключение договора купли-продажи недвижимости лицом, право собственности которого, не зарегистрировано в ЕГРП недопустимо

После выхода ПП ВАС №54 в указанной логической цепочке изменилось только одно положение: заключение договора не может быть приравнено к распоряжению имуществом.

Под распоряжением в германской правовой традиции, которую восприняло российское право, понимается непосредственная передача вещи, то есть переход вещи из имущественной сферы продавца в имущественную сферу покупателя[3]. Таким образом, в момент заключения договора купли-продажи продавец лишь принимает на себя обязательство передать покупателю имущество в собственность.

Руководствуясь сказанным, следует различать два момента:

  1. заключение договора купли-продажи, когда продавец принимает на себя обязательство по передаче и может не обладать имуществом на праве собственности;
  2. передача имущества покупателю, когда происходит непосредственное распоряжение имуществом и продавец должен обладать правом собственности на вещь.

Таким образом, заключение договора возможно даже в тот момент, когда продавец не является реестровым собственником объекта. Такого статуса закон требует от него только на стадии непосредственной передачи недвижимости и регистрации перехода права в ЕГРП.

Дополнительная информация : в различных государствах по-разному исторически сложилась система передачи прав на недвижимое имущество. Как было указано выше, Россия на современном этапе развития, придерживается германской правовой традиции, которая предполагает, что передача вещных прав на недвижимость происходит в результате сложного юридического состава, распадающегося на: 1) заключение договора и 2) регистрацию прав в поземельной книге (ЕГРП). При этом регистрация права, то есть второй элемент состава имеет решающее значение. Во французском праве реализована концессуальная модель закрепления прав на недвижимость, согласно которой, право собственности переходит от продавца к покупателю в момент заключения договора .

Примечателен тот факт, что Российская империя, а впоследствии РСФСР до 1964 года следовала французской, то есть концессуальной модели, в рамках которой момент заключения договора действительно приравнивается к распоряжению. Есть мнение, что взгляд судов на невозможность заключать договоры купли-продажи будущей недвижимости до 2011 года превалировал именно ввиду того факта, что достаточно продолжительный период времени российское право развивалось именно в таком направлении.

Аренда будущей недвижимости

Разъяснения, содержащиеся в ПП ВАС №13 по аренде , в части допущения возможности заключения договоров аренды будущей недвижимости, являют собой продолжение идей, изложенных в ПП ВАС №54 по купле-продаже будущей вещи.

Так, в пунктах 10 и 11 ПП ВАС №13 последовательно излагается о том, что:

  1. Договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.
  2. Более того, отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора.

Выводы

Подводя итог сказанному, отметим, что общая тенденция заключения предварительных договоров , направленных не на закрепление обязательства передать в собственность (или в аренду) объекта в будущем, а на фактическую передачу объекта недвижимости в обход сложившейся практике признания основных договоров аренды/купли-продажи будущей вещи недействительными, постепенно уходит в прошлое . В практике автора сообщения встречаются еще предварительные договоры купли-продажи помещений, по которым произведена 100% оплата, сильно еще убеждение о том, что для того чтобы получить в аренду объект не введенный в эксплуатацию необходимо заключить сначала предварительный договор, потом краткосрочный, а потом долгосрочный. Все это было так, до выхода двух постановлений Пленума, о которых шла речь в настоящем сообщении.

Любая искусственная конструкция, направленная на обход закона или практики его применения, всегда неудобна и, как правило, громоздка. Такой искусственной конструкцией долгое время служил предварительный договор. 2 года понадобилось практике после выхода Постановления по купле-продаже будущей вещи (2011 год) чтобы дать аналогичные разъяснения в отношении аренды (2013). Будем надеяться, что практика применения разъяснений ВАС будет стремительно развиваться.

Источники

  1. Бевзенко Р.С. Квалификация и последствия сделок с будущей недвижимостью. Комментарий к Постановлению Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана в будущем//Вестник ВАС РФ, 2012, №3.
  2. Постановление Пленума ВАС от 25.01.2013 №13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».
  3. Постановление Пленума ВАС от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»
  4. Договор аренды: обзор практики ВАС РФ. Информационное письмо №413. Юридическая фирма «Гольцблат БЛП», Недвижимость и строительство.
  5. Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. Москва, 2001.

Статью подготовила:

Ольга Черкашина-Шмидт — юрисконсульт Alta-via

[1] Постановление Пленума ВАС от 25.01.2013 №13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

[2] Постановление Пленума ВАС от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»

[3] Бевзенко Р.С. Квалификация и последствия сделок с будущей недвижимостью. Комментарий к Постановлению Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана в будущем//Вестник ВАС РФ, 2012, №3.

Аренда будущего объекта недвижимости

ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
г. Москва, Георгиевский пер., д.1, стр.1, 2 этаж
(495 ) 649-41-49; (495 ) 649-11-65

АРЕНДА БУДУЩЕГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Несмотря на то что заключение договора аренды вполне подробно урегулировано в ГК РФ, достаточно непростые и неоднозначные вопросы остаются. Можно ли заключить договор аренды еще не созданного, т. е. будущего объекта недвижимости? Какие риски сопутствуют такой сделке?

Какие схемы аренды будущей вещи применяются на практике?

Поскольку законодательством предъявляются достаточно жесткие требования к индивидуализации объекта аренды ( особенно в отношении объекта недвижимости), потенциальным сторонам договора аренды сложно вступить в договорные отношения, если объект еще не создан. В настоящее время в таких случаях обычно используются следующие схемы договорных отношений:

1. Предварительный договор + основной договор;
2. Краткосрочный договор с установлением обязательства заключения долгосрочного ( основного) договора + долгосрочный ( основной) договор;
3. Предварительный договор + кратко­срочный договор с установлением обязательства заключения долгосрочного ( основного) договора + долгосрочный ( основной) договор.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор на условиях предварительного. Стороны предварительного договора аренды стремятся создать с его помощью механизм, гарантирующий заключение основного договора аренды: они вступают в организационно-обязательственное отношение, предполагающее возможность понуждения к реализации иного отношения в будущем ( когда потенциальный объект аренды будет создан и индивидуализирован). В определенных случаях в предварительный договор включают условие о доступе в помещение, фактически прикрывающее невозможные до введения здания в эксплуатацию арендные отношения.

На практике такой « гарантирующий механизм» не всегда работает, т. к. предварительный договор является лишь обязательством по заключению основного договора в будущем, но не обязательством по созданию объекта и приобретению на него права собственности, необходимого арендодателю для сдачи объекта в аренду. Кроме того, согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, что означает необходимость определенной индивидуализации объекта уже в предварительном договоре, добиться которой может быть затруднительно.

Это интересно:  Гражданско правовой договор с преподавателем почасовиком образец 2020 год

В настоящее время при необходимости заключения договора аренды еще не созданного объекта недвижимости сторонами чаще всего сначала заключается предварительный договор его аренды. Исходя из сложившейся за последние годы судебной практики, этот вариант при всей его логичности и обосно­ванности содержит много рисков. Так, предварительный договор может быть признан незаключенным при недостаточно четкой, по мнению суда, индивидуализации будущего объекта недвижимости. Нечеткое определение в предварительном договоре срока заключения основного договора ( например, указание события, которое может и не наступить, вместо точной календарной даты или неизбежного события) может повлечь применение судами общей нормы о годичном сроке для заключения основного договора, что может оказаться невыгодным для сторон. Применение п. 1 ст. 432 ГК РФ к предварительному договору, согласно которому договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в соответствующих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, может означать, что любые условия основного договора, названные в предварительном, приобретают характер существенных, а это может со временем стать невыгодным для сторон.

Существуют и иные риски. Например, долгое время был ( и частично до сих пор является) спорным вопрос о возможности внесения платежей по предварительному договору в счет основного ( еще не возникшего) обязательства и об их форме. Сейчас судебная практика склоняется к возможности выплаты обеспечительного платежа по предварительному договору в счет будущего, еще не возникшего обязательства по основному договору, который будет заключен сторонами во исполнение предварительного. Как правило, если обязательства по предварительному договору прекратились и вина арендатора отсутствует, то суд взыскивает с арендодателя обеспечительный платеж. Однако на практике не всегда просто бывает доказать отсутствие вины и взыскать обеспечительный платеж в полном объеме.

В том случае, если объект в целом уже создан, но в дальнейшем предполагаются какие-либо его изменения ( например, здание построено, но в нем не выделены помещения), используются схемы с заключением краткосрочного договора аренды с установлением обязательства заключения в будущем в течение срока его действия долгосрочного ( основного) договора. Краткосрочный договор аренды заключается на срок от ввода объекта ( здания) в эксплуатацию до регистрации долгосрочного договора, который вступает в силу с даты регистрации. За неисполнение обязательства о заключении долгосрочного договора стороны предусматривают определенные санкции – например, штраф.
Иногда краткосрочный договор аренды заключается на заведомо порочных условиях, способных привести к признанию его незаключенным. Например, в случае если предмет договора не определен надлежащим образом. Но поскольку краткосрочные договоры не предоставляются на регистрацию и, соответственно, не проходят никакой официальной проверки, то стороны закрывают на это глаза.

Схема с использованием краткосрочного договора представляется в целом относительно надежной для обеих сторон ( что подтверждается практикой), однако она может использоваться лишь в специфических случаях – когда потенциальный объект аренды уже имеется.

Кроме того, при применении этой схемы следует иметь в виду, что фактическая воля арендодателя может поменяться в случае, если в период действия краткосрочного договора ему поступит более выгодное предложение от иного арендатора. В подобных обстоятельствах он будет стараться отказаться заключить долгосрочный договор с первоначальным арендатором. Последний в такой ситуации понесет убытки, связанные с переездом в помещение, его ремонтом, отделкой. Формально арендатор вправе понудить арендодателя к заключению долгосрочного договора, но на практике это не всегда оказывается эффективным и может привести к новым убыткам.

В связи с вышеизложенным 25 января 2013 г. Пленум ВАС РФ принял постановление « О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 „Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды“ «1 ( далее – Постановление), которое должно предоставить возможность арендовать еще не созданный, т. е. будущий объект недвижимости, без использования описанных ранее конструкций.

Можно ли индивидуализировать еще не созданный объект аренды?

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ, договор аренды должен содержать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При их отсутствии условие договора об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а он сам – заключенным. Таким образом, договор аренды будет считаться заключенным ( и, соответственно, имеющим должные правовые последствия) только при надлежащей индивидуализации объекта аренды.

При заключении договора аренды будущей вещи эта проблема становится особенно актуальной: индивидуализировать еще не созданную вещь иногда вообще не представляется возможным.

При этом нечеткое либо неполное описание будущего объекта аренды может повлечь за собой неисполнимость договора аренды из-за невозможности доказать, что реальный объект соответствует описанному в договоре.

В самом Постановлении не имеется четкой позиции по поводу должного способа индивидуализации объекта аренды, хотя при его подготовке этот вопрос обсуждался весьма бурно. В случае если в дальнейшем судебная практика пойдет по более « либеральному» пути, т. е. даст возможность индивидуализировать объекты аренды разными способами, то фактически будет устранено одно из главных препятствий для аренды будущей вещи.

Также в п. 15 Постановления указано, что если арендуемый объект не индивидуализирован в договоре аренды надлежащим образом, однако сам договор исполнялся сторонами, то они не вправе оспаривать такой договор по причине ненадлежащего описания арендуемого объекта, в т. ч. ссылаться на его незаключенность или недействительность. Таким образом, косвенно Постановлением поддерживается возможное разнообразие способов индивидуализации объектов аренды.

Отчасти подтверждает приведенную позицию судов позиция Пленума ВАС РФ, изложенная в постановлении от 11.07.2011 № 54 « О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» ( далее – Постановление № 54). В нем разъяснено, что если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация его предмета может быть осуществлена путем указания сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору ( например, местонахождение возводимого здания, его ориентировочная площадь, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией). По аналогии можно истолковать суть индивидуализации будущего объекта аренды.

Должен ли арендодатель будущей вещи быть ее собственником?

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Таким образом, действующее законодательство не предусматривает возможности сдачи объекта в аренду лицом, которому этот объект на праве собственности не принадлежит.

Соответственно, данная норма является препятствием для заключения договора аренды еще не созданного объекта недвижимости, т. к. если он не создан, то никому и не принадлежит: право собственности на него не зарегистрировано в ЕГРП, а значит, не существует.
Эта проблема устранена в Постановлении. Как указал Пленум ВАС РФ, при разрешении споров по договору аренды, заключенному лицом, которое в момент его заключения не являлось собственником имущества, подлежавшего передаче в аренду, но в момент передачи этого имущества в аренду обладало правом собственности на него, следует исходить из того, что такой договор не противоречит закону и не может быть признан недействительным на основании ст. 168, 608 ГК РФ ( п. 10 Постановления).

Точно так же договор аренды, заключенный лицом, которое ( как в момент заключения договора, так и в момент передачи вещи в аренду) являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества, но еще не зарегистрировало свое право собственности на него, не противоречит положениям ст. 608 ГК РФ.

Таким образом, Постановление предоставляет возможность заключения договоров аренды будущих объектов, которые юридически еще не являются чьей-то собственностью.

На практике иногда возникает необходимость передачи в аренду объекта незавершенного строительства. Возможность такой передачи является спорной: с одной стороны, в ст. 650 ГК РФ не имеется никаких ограничений относительно сдачи в аренду объектов незавершенного строительства и они не ограничиваются в обороте, с другой, если объект недвижимости не принят в эксплуатацию, то он может быть использован только с целью завершения строительства ( реконструкции) и последующего ввода в эксплуатацию. Также судебная практика исходит из того, что при заключении договора аренды объекта незавершенного строительства необходимо решить вопрос о возможности его использования в целях, предусмотренных таким договором.

Согласно п. 11 Постановления, отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, сдаваемого в аренду, в момент его передачи арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. Однако в том же Постановлении указано, что при наличии соответствующих оснований лица, виновные в использовании объекта капитального строительства без разрешения на его ввод в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности в соответствии с ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ.

Также в Постановлении отдельно подчеркивается, что договор аренды будущей вещи, заключенный в отношении самовольной постройки ( в т. ч. если имеется условие о последующем признании права собственности на нее), будет ничтожным согласно ст. 168 ГК РФ, поскольку иначе возникло бы противоречие с п. 2 ст. 222 ГК РФ, запрещающим принятие на себя обязательств в отношении самовольных построек.

Из этого следует, что Постановление фактически разрешает сдачу в аренду объекта незавершенного строительства, указывая на то, что отсутствие разрешения на его ввод в эксплуатацию не влечет недействительности договора аренды. В то же время использовать объект до получения разрешения на его ввод в эксплуатацию нельзя, что представляется разумным с точки зрения безопасности. В итоге у потенциального арендатора появляется возможность заключить договор аренды до получения необходимых для эксплуатации объекта документов, но для его использования он обязан организовать их получение.

Это интересно:  Образец трудового договора микропредприятия в 2020 году 2020 год

Следует помнить, что предметом договора аренды является владение и пользование вещью, таким образом, аренда объекта незавершенного строительства представляется « неполной», ведь по закону пользоваться им нельзя. Само по себе владение вещью может являться предметом договора хранения, но никак не аренды. Следовательно, договор аренды объекта незавершенного строительства представляется крайне хрупкой юридической конструкцией:

1) судами такой договор может расцениваться как притворная сделка, прикрывающая договор хранения ( пусть это имеет крайне мало практического смысла, однако формально он выглядит именно так);
2) существует риск признания такого договора ничтожным как сделки, не соответствующей закону ( ст. 168 ГК РФ).

Важным с практической точки зрения также представляется тот факт, что стороны вправе заключить основной договор аренды уже на стадии строительства объекта, предусмотрев в нем отложенное исполнение в части использования арендуемых помещений. При этом остальные обязательства ( для которых не требуется разрешения на ввод объекта в эксплуатацию) могут наступать ранее.

Нужно ли регистрировать договор аренды будущего объекта недвижимости?

В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Согласно п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ( далее – Закон № 122-ФЗ), государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

В связи с внесением радикальных изменений в ГК РФ Комитет Госдумы РФ по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству письмом от 22.01.2013 № 3.3.-6/94 ( далее – Письмо) информировал о переходе с 1 марта 2013 г. к системе регистрации только прав ( перехода прав) на недвижимое имущество. Таким образом, требования об обязательной регистрации сделок впредь не подлежат применению.

Однако также с 1 марта 2013 г. вступила в силу ст. 8.1 ГК РФ, согласно которой ограничения прав и обременения имущества подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных федеральным законом ( п. 1 названной статьи), а подлежащие государственной регистрации права на имущество, охватывающие ограничения ( обременения), возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП, если иное не установлено федеральным законом ( п. 2 указанной статьи).

Поскольку формулировки ст. 8.1 ГК РФ имеют оговорки « в случаях, предусмотренных законом» или „если иное не установлено законом“, авторы Письма специально указывают, что в действующем законодательстве отсутствуют положения, исключающие возможность государственной регистрации аренды недвижимого имущества в качестве обременения. Таким образом, если исходить из логики Письма, то аренда недвижимого имущества как обременение подлежит государственной регистрации.

В то же время в п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ « О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» четко прописано, что правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после дня вступления в силу этого Закона, т. е. после 1 марта 2013 г. В частности, п. 2 ст. 609 ГК РФ содержит норму о том, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом, а п. 2 ст. 651 ГК РФ устанавливает необходимость регистрации договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года.

Во время подготовки номера Президентом был подписан Федеральный закон от 04.03.2013 № 21-ФЗ « О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», возвращающий положение об обязательной государственной регистрации договоров аренды.

Таким образом, ситуация с регистрацией договоров аренды до дальнейших разъяснений чиновников представляется неоднозначной.
Следует отметить, что появление вышеуказанных норм и документов вызвало бурную полемику в деловых и научных кругах.
Во-первых, законодательные разъяснения в виде писем комитетов Госдумы РФ являются необычной для России практикой, и статус Письма, а также его способность реально повлиять на законотворчество пока неясны. По сути Письмо представляет собой пояснение к закону.
Во-вторых, в отношении аренды по сути ничего не поменялось: согласно Закону № 122-ФЗ, аренда была и остается обременением.

Радикальным шагом можно назвать лишь отмену обязательной регистрации сделок с недвижимостью и переход к системе регистрации одних только прав, что, впрочем, является, скорее, облегчением для бизнеса, снятием с него лишних обязательств перед государством.
В п. 14 Постановления указано, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован ( заметим, что Постановление, видимо, было принято без учета последних изменений в ГК РФ, предполагающих, что регистрироваться будет аренда как обременение, а не договор аренды как сделка), при рассмотрении споров о пользовании соответствующим имуществом судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что арендодатель передал имущество в аренду и арендатор принял его без каких-либо замечаний, а соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям такого пользования было достигнуто сторонами и исполнялось арендатором, то оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя арендатором обязательствами.

Иными словами, принимаемые нормативно-правовые акты ведут к переходу к системе государственной регистрации лишь прав на недвижимость и обременений, а также к уменьшению роли государственной регистрации в определенных случаях ( см. выше). Незарегистрированный договор аренды недвижимости при соблюдении определенных условий будет считаться заключенным. Хотя приведенная формулировка « если судами будет установлено, что арендодатель передал имущество в аренду, а арендатор принял его без каких-либо замечаний» требует более подробных разъяснений процедуры такой передачи и, соответственно, приема имущества.
Однако арендаторам объектов недвижимости, не имеющим зарегистрированных договоров аренды, важно помнить, что в том же Постановлении подчеркивается отсутствие у них преимущественного права заключения договора аренды на новый срок по смыслу п. 1 ст. 621 ГК РФ.

Следует отметить, что подобная либерализация норм о государственной регистрации сделок с недвижимостью уже имела место в Постановлении № 54. В нем указано, что договор купли-продажи будущего жилого помещения не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами ( п. 9 Постановления № 54).

Нужна ли российскому правопорядку возможность заключать договоры аренды еще не созданных объектов недвижимости?

Появление возможности заключать договоры аренды еще не созданных объектов недвижимости позволит потенциальным арендодателям и арендаторам избегать перечисленных в статье рисков при условии, что индивидуализация объекта аренды будет возможна по модели п. 2 Постановления № 54 ( путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, – местонахождения возводимого здания и ориентировочной площади будущего здания, иных характеристик, свойств недвижимости, определенных, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Кроме того, решаются и иные практические проблемы. Поскольку сейчас до государственной регистрации договор аренды на срок более одного года не считается заключенным, стороны обычно заключают предварительный либо краткосрочный договор для доступа в помещения до государственной регистрации. Это выгодно обеим сторонам по договору, т. к. гарантирует арендатору доступ, а арендодателю – внесение арендной платы за период, предшествующий государственной регистрации, но вынуждает их подписывать « лишние» документы. При заключении договора аренды будущего объекта недвижимости все его условия будут действовать с момента подписания ( если он будет считаться заключенным с момента подписания, как предполагается в Постановлении). А с учетом последних изменений в ГК РФ ( отмена государственной регистрации договоров аренды как сделок) вопрос заключенности или незаключенности незарегистрированного договора в любом случае подниматься не будет.

То же самое можно сказать и о возможности выполнения арендатором в помещении строительных работ. Если сейчас ему также необходимо заключить предварительный договор аренды, чтобы в его рамках произвести все необходимые работы и с помощью содержащейся в нем нормы об обязании заключить основной договор гарантировать себе возможность пользования результатами своего труда, то при появлении возможности заключить договор аренды будущего объекта недвижимости все это можно будет сделать путем подписания только одного договора.

Автор статьи: Е. Сиденко

По всем вопросам можно записаться на прием к специалистам по телефонам:

(495 ) 64 — 911 — 65 или 649 — 41 — 49 или (985 ) 763 — 90 — 66
Внимание! Консультация платная.

Бесплатно Вы можете задать свой вопрос в разделе « Вопрос адвокату»

С аналогичной тематикой и практикой нашего Центра по теме АРЕНДА — вы можете ознакомиться ниже, перейдя по ссылке:

Статья написана по материалам сайтов: sibac.info, alta-via.ru, portal-law.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector